Investissement locatif : quel type de bail choisir ?

20 octobre 2023

Décider entre une location vide et une location meublée peut être un choix difficile. Cela a des conséquences sur la gestion de la propriété et également sur le plan fiscal.

Comment choisir son type de bail ?

La location d'un bien immobilier peut être effectuée de deux manières différentes : la location vide ou la location meublée. Chacune de ces options a ses avantages et ses inconvénients. Et il est important de comprendre les implications sur la gestion locative et la situation fiscale du propriétaire.

Dans cet article, nous explorerons les différences entre la location vide et la location meublée, afin de vous aider à prendre une décision éclairée.

La location meublée : avantages et inconvénients

La location meublée présente plusieurs avantages. Tout d'abord, il est possible de demander un loyer plus élevé pour un logement meublé. En moyenne, le loyer peut être majoré d'environ 10 %, voire davantage si le logement est richement garni. Cependant, il convient de noter que des dépenses supplémentaires sont également associées à la location meublée. Le propriétaire doit acheter, réparer et remplacer les meubles et les équipements au fur et à mesure de leur usure.

Un autre aspect à prendre en compte est le taux de rotation plus élevé des locataires en location meublée. Les locataires ont tendance à rester moins longtemps, ce qui entraîne une plus grande vacance locative et la nécessité de trouver de nouveaux locataires plus fréquemment.

Cela peut demander plus de temps et d'efforts de la part du propriétaire.

La location vide : avantages et inconvénients

La location vide présente également des avantages et des inconvénients. L'un des avantages majeurs est la durée du contrat. En location vide, le propriétaire est engagé pour un contrat de trois ans avec le locataire, ce qui offre une plus grande stabilité.

Cependant, cela peut être un inconvénient si le propriétaire souhaite récupérer le logement plus rapidement. Par exemple pour le vendre ou l'occuper lui-même.

En ce qui concerne les procédures d'expulsion. Elles sont similaires en location meublée et en location vide lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.

Il n'est donc pas plus facile de résilier un bail en location meublée en cas de non-paiement ou de problème avec le locataire.

La fiscalité de la location vide et de la location meublée pour choisir son type de bail

La fiscalité est un aspect important à prendre en compte lors du choix entre la location vide et la location meublée. Les loyers perçus sont imposés en fonction des autres revenus du propriétaire. Il existe deux régimes d'imposition possibles : le régime forfaitaire et le régime réel.

Dans le régime forfaitaire, un pourcentage fixe d'abattement est appliqué sur les loyers perçus. En location vide, cet abattement est de 30 %, tandis qu'en location meublée, il est de 50 %. Le montant restant après l'abattement est ajouté aux autres revenus de l'année pour calculer l'impôt total. Le régime forfaitaire offre une simplicité administrative, mais il peut être moins avantageux financièrement si les charges sont élevées.

Le régime réel permet de déduire toutes les dépenses réelles liées à la location, telles que les travaux, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière.

En location meublée, il est également possible d'amortir la valeur du logement, ce qui peut réduire voire annuler l'imposition des loyers.

Cependant, ce régime est plus complexe et nécessite souvent l'assistance d'un comptable.

Conclusion pour choisir son type de bail

En conclusion, le choix entre la location vide et la location meublée dépend de nombreux facteurs. Si vous souhaitez demander un loyer plus élevé et êtes prêt à assumer les frais liés à la fourniture des meubles, la location meublée peut être une option intéressante. Cependant, il convient de prendre en compte le taux de rotation des locataires et les dépenses supplémentaires associées.

FAQs

  • Quelle est la principale différence entre la location vide et la location meublée ? 
  • La principale différence réside dans le fait que la location vide implique un contrat de trois ans avec le locataire, tandis que la location meublée peut être renouvelée chaque année.
  • Est-il plus rentable de louer en meublé ou en vide ?
  •  La location meublée permet généralement de demander un loyer plus élevé. Mais elle entraîne également des dépenses supplémentaires liées aux meubles et aux équipements.
  • Est-il plus facile de résilier un bail en location meublée ?
  •  La procédure de résiliation du bail et d'expulsion est la même pour la location meublée et la location vide lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.
  • Comment sont taxés les loyers perçus en location vide ou meublée ? 
  • Les loyers perçus sont imposés avec les autres revenus du propriétaire. Il existe deux régimes d'imposition possibles. Le régime forfaitaire et le régime réel, avec des différences dans les déductions et les abattements.
  • Quel régime d'imposition est le plus avantageux ?
  •  Le choix entre le régime forfaitaire et le régime réel dépend des charges et des dépenses du propriétaire. Le régime forfaitaire est plus simple, tandis que le régime réel peut être plus avantageux si des frais importants peuvent être déduits.

En savoir plus :

https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-vide-de-meubles

https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-meublee

Points forts

  • 💰 La location meublée permet de demander un loyer plus élevé, en moyenne 10% de plus.
  • ⏰ La location meublée a un taux de rotation plus élevé, ce qui signifie que les locataires restent moins longtemps.
  • 🏠 La location vide engage le propriétaire sur une durée de trois ans, tandis que la location meublée permet de récupérer le logement chaque année.
  • ⚖️ Les procédures de résiliation du bail et d'expulsion sont similaires pour la location vide et la location meublée lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.
  • 🏦 Les loyers perçus, qu'il s'agisse de location vide ou de location meublée, sont imposés avec les autres revenus du propriétaire.
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