Fiscalité : pourquoi la location meublée sera moins favorable en 2024 ?

La fiscalité de la location meublée va subir des changements importants dès 2024. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2024 prévoit des amendements visant à limiter les avantages fiscaux de la location saisonnière. Le but : encourager les propriétaires à revenir vers la location traditionnelle pour réduire l'impact des meublés touristiques sur le marché de la location longue durée.

Les raisons derrière le ciblage des meublés touristiques

Les meublés touristiques, notamment via Airbnb, accusent de contribuer à la diminution du nombre de logements disponibles pour les résidents à l'année dans les zones tendues. En début d'année 2023, une proposition de loi trans-partisane (PL1176) visant à encadrer davantage la location des meublés de tourisme a abordé cette problématique. Cette proposition a inspiré les amendements du PLF 2024, qui visent donc à réduire les avantages fiscaux accordés aux meublés de tourisme classés.

Qui concerne les changements fiscaux ?

Les changements fiscaux prévus dans le PLF 2024 concernent uniquement les meublés de tourisme autrement appelés locations saisonnières. Les meublés de tourisme sont des logements loués meublés à une clientèle touristique, et leur durée de location ne doit pas excéder 90 jours ou 12 semaines consécutifs. Les chambres d'hôtes et les gîtes ruraux ne sont pas affectés par ces modifications fiscales.

Les impacts fiscaux à prévoir pour la location saisonnière

L'une des principales mesures avancées concerne donc la réduction des avantages fiscaux du régime micro-BIC. Actuellement, les propriétaires de meublés de tourisme bénéficient d'un abattement forfaitaire de 71% au régime micro-BIC jusqu'à 188 700 € de loyers perçus. Cependant, l'amendement adopté prévoit de réduire cet abattement à 50% pour les meublés de tourisme classés et à seulement 30% pour les meublés non classés ou classés moins de trois étoiles.

Les nouvelles obligations de performance énergétique

En plus des changements fiscaux, la proposition de loi PL1176 prévoit également de soumettre la location des meublés de tourisme aux mêmes obligations de performance énergétique que les locations vides ou meublées classiques. Cela signifie que les propriétaires de meublés de tourisme devront se conformer aux règles en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE) et de restrictions sur la location des logements classés F à partir de 2025.

Le changement d'usage des meublés de tourisme

Un autre aspect important de la proposition de loi PL1176 concerne le changement d'usage des meublés de tourisme. Les élus locaux des zones tendues auront la possibilité d'imposer un régime de changement d'usage, ce qui pourrait limiter la mise en place des locations meublées touristiques. Par exemple, une autorisation de changement d'usage serait nécessaire pour louer un meublé de tourisme ou sa résidence principale au-delà de 120 jours par an.

La réintégration des amortissements déduits lors de la vente d'un meublé de tourisme

Enfin, un autre aspect important du PLF 2024 concerne la réintégration des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value immobilière pour les propriétaires de meublés de tourisme. Durant la location, on considère que le bien se déprécie, justifiant ainsi la déduction des amortissements des revenus issus de la location. En revanche, lors de la revente, on estime que la valeur du bien n'a pas diminué, et c'est le prix d'acquisition qui est pris en compte, indépendamment des amortissements déjà déduits. Actuellement, lorsque les propriétaires réalisent une plus-value en vendant leur bien immobilier, ils doivent s'acquitter d'une taxe sur cette plus-value. Le montant de cette taxe est calculé en fonction de plusieurs facteurs, tels que le montant du bénéfice réalisé, la période de détention du bien ou encore la réalisation de travaux d'aménagement. Le gouvernement souhaite aujourd’hui modifier ce mode de calcul, jugé trop favorable pour les propriétaires.

Prenons un exemple concret :

Si un propriétaire achète un logement pour 200 000 euros et l'amorti à hauteur de 5 000 euros par an pendant 5 ans, puis le revend ultérieurement pour 300 000 euros, la plus-value imposable serait de 125 000 euros après l'application de ces nouvelles règles, contre 100 000 euros auparavant. Cette mesure pourrait donc entraîner une augmentation de la taxe sur les plus-values immobilières pour les propriétaires de logements meublés de tourisme. Cela pourrait dissuader certains propriétaires de mettre leur bien en location meublée et ainsi réduire l'offre de logements meublés sur le marché locatif.

Incertitudes concernant la portée de la réforme

Il convient de noter qu'il existe encore certaines incertitudes quant à la portée exacte de cette réforme. En effet, deux textes ont été présentés par les députés, comportant certaines différences. Le premier texte vise tous les propriétaires de locations meublées en LMNP, qu'il s'agisse de meublés touristiques ou de locations à long terme. Le second texte se limite quant à lui aux propriétaires de locations saisonnières de courte durée. Il reste donc à voir quelle option sera définitivement retenue lors du prochain vote.

Toujours moins de logements proposés à la location en France

La France fait face à une pénurie croissante de locations dans de nombreuses villes. Alors que le volume des transactions immobilières a déjà connu une baisse, le marché de la location est également touché de manière drastique. La cause initiale ? La remontée des taux d'intérêt, qui a rendu l'accès à la propriété plus difficile pour de nombreux ménages.

La hausse des taux d'intérêt empêche les locataires d’accéder à la propriété

La remontée des taux d'intérêt a eu un impact indirect mais significatif sur le marché de la location en France. En augmentant le coût du crédit immobilier, cette tendance a réduit la capacité d'emprunt des ménages, rendant l'achat d'une résidence principale plus difficile. Par conséquent, de nombreux locataires qui espéraient devenir propriétaires ont retardé leur projet et ont choisi de rester dans leur logement actuel. Avec moins de roulement entre locataires, le nombre de locations disponibles sur le marché a chuté.

Une baisse des locations disponibles et une hausse du prix des loyers

Cette baisse du nombre de locations a créé une situation de pénurie dans certaines villes, où la demande de logements locatifs reste élevée. Les locataires qui souhaitent déménager ou trouver un nouveau logement rencontrent des difficultés pour trouver une offre correspondant à leurs besoins. Cela a notamment été le cas de nombreux étudiants pour la rentrée 2023. Certains ont même dû renoncer à leurs études faute de logement.

Cette pénurie a également eu un effet sur les prix des loyers en France. Avec une offre limitée et une demande toujours présente, les propriétaires ont été en mesure d'augmenter les loyers, ce qui a rendu la situation encore plus difficile pour les locataires. Selon une étude récente, les loyers ont augmenté de façon significative dans certaines villes françaises, atteignant des niveaux records. Nice, Paris, Brest et Bordeaux sont ainsi sur le podium des villes dans lesquelles les loyers des studios ont le plus augmenté en un an : +6,6% dans la capitale des Alpes-Maritimes, +6,5% à Paris, et +6,2% pour Brest et Bordeaux.

Des initiatives anti-pénurie qui ne montrent pas encore de résultats

Face à cette pénurie croissante, plusieurs initiatives ont été mises en place pour tenter de remédier à la situation. Les autorités locales et nationales ont lancé des programmes de construction de logements sociaux afin d'augmenter l'offre de logements abordables. Des incitations fiscales et des mesures pour faciliter l'accès au crédit immobilier (tels que les prêts immobiliers facilités pour l’achat et la rénovation de passoires thermiques) ont également été mises en place pour encourager les investisseurs à acheter des biens destinés à la location.

Cependant, ces mesures prennent du temps à produire des effets concrets, et la pénurie de locations reste encore une réalité. À voir dans le temps si les résultats sont là.

FAQ - Questions fréquemment posées

1. Pourquoi les meublés touristiques sont-ils visés par ces changements fiscaux en 2024 ?
   Les meublés touristiques, tels que ceux proposés sur Airbnb, sont accusés de contribuer à la diminution du nombre de logements disponibles pour les résidents à l’année dans les zones tendues. Pour remédier à cette situation, des amendements fiscaux ont été introduits pour réduire les avantages fiscaux accordés aux meublés de tourisme classés.
2. Qui est concerné par les changements fiscaux ?
   Les changements fiscaux prévus dans le PLF 2024 concernent uniquement les meublés de tourisme, également appelés locations saisonnières. Les chambres d'hôtes et les gîtes ruraux ne sont pas affectés par ces modifications fiscales.
3. Comment les nouvelles obligations de performance énergétique affecteront-elles les propriétaires de meublés de tourisme ?
   Les propriétaires de meublés de tourisme devront se conformer aux mêmes obligations de performance énergétique que les locations vides ou meublées classiques. Cela inclut le diagnostic de performance énergétique (DPE) et des restrictions sur la location des logements classés F à partir de 2025.
4. Quels sont les impacts sur la plus-value immobilière pour les propriétaires de meublés de tourisme ?
   Les propriétaires de meublés de tourisme verront la réintégration des amortissements déduits lors de la vente de leur bien. Cela pourrait entraîner une augmentation de la taxe sur les plus-values immobilières pour ces propriétaires.
5. Quelles sont les incertitudes entourant cette réforme ?
   Il existe des incertitudes quant à la portée exacte de la réforme, notamment en ce qui concerne les textes proposés par les députés. Il reste à déterminer quelle option sera définitivement retenue lors du prochain vote.

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