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LMNP : l'amortissement plafonné par le budget 2027 ? Ce que prévoit le projet

Par L’équipe Kittance · · 7 min de lecture

LMNP : l'amortissement plafonné par le budget 2027 ? Ce que prévoit le projet

Tu loues un appartement meublé et tu déclares au régime réel ? L'amortissement est sans doute ce qui rend ton loyer peu ou pas imposé. Le projet de loi de finances pour 2027 propose de le plafonner à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal. Rejeté par l'Assemblée nationale le 4 novembre, le texte n'est pas enterré pour autant : le Sénat va l'examiner à partir du texte du gouvernement. On fait le point sur ce qui est proposé, où en est la procédure et ce que tu peux préparer dès maintenant.

L'amortissement LMNP, en deux mots

Quand tu loues en meublé sans être loueur professionnel (LMNP) et que tu optes pour le régime réel, tu peux déduire de tes loyers une fraction annuelle de la valeur du logement (hors terrain) et du mobilier : c'est l'amortissement. Il ne peut pas créer de déficit. La part qui dépasse ton bénéfice de l'année est mise de côté et reportée sur les années suivantes, aujourd'hui sans limite de durée.

Au micro-BIC, tu bénéficies d'un abattement forfaitaire et tu ne déduis aucun amortissement. Tu n'es donc pas concerné par le projet décrit ci-dessous.

Ce que propose le budget 2027

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, modifie les règles de l'article 39 C du Code général des impôts pour la location meublée non professionnelle.

Un double plafond

  • Location meublée classique : amortissement admis dans la limite de 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
  • Meublé de tourisme : 1,5 % par an et 5 000 € par foyer fiscal.

Le plafond de 7 000 € s'apprécie par foyer, pas par logement : c'est surtout le bailleur qui possède plusieurs biens qui le sentira.

Le sort des amortissements reportés

Les amortissements que tu as déjà mis de côté avant 2027 resteraient déductibles, mais seulement jusqu'au 31 décembre 2036 et dans la limite de la moitié du résultat imposable. À partir de 2027, l'amortissement qui ne peut pas être déduit l'année même serait définitivement perdu.

Qui serait épargné ?

Le plafond ne viserait ni les loueurs en meublé professionnels (LMP), ni les logements situés dans des résidences pour étudiants, jeunes en formation ou seniors, dans certains établissements médico-sociaux et résidences-services agréées, ou dans des établissements de soins de longue durée. Il s'appliquerait aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027.

Exemple simplifié

Imaginons que le taux de 2,5 % s'applique à la valeur du bâti (le texte devra encore être précisé et peut évoluer) :

  • un studio dont le bâti vaut 160 000 € : 2,5 % = 4 000 € par an, sous le plafond de 7 000 € ;
  • deux appartements dont le bâti vaut 200 000 € chacun : 2,5 % × 400 000 € = 10 000 €, ramenés à 7 000 €. Les 3 000 € restants ne seraient plus déductibles.

Concrètement, si tes loyers nets de charges dépassent ce plafond, une partie de ton bénéfice deviendrait imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Où en est le texte ?

  • 1er octobre 2026 : dépôt du projet de loi de finances, avec le plafonnement dans son article 7.
  • Fin octobre : en séance, des députés ont voté la suppression du volet LMNP, selon la presse spécialisée.
  • 4 novembre 2026 : l'Assemblée nationale rejette la première partie du budget, ce qui vaut rejet du projet en première lecture. Les amendements votés par les députés tombent avec lui.
  • Prochaine étape : le Sénat examine le texte du gouvernement, donc avec le plafonnement. L'examen en séance est annoncé à partir du 20 novembre.

La suite reste ouverte : navette entre les deux chambres, commission mixte paritaire, éventuel recours au 49.3. La Constitution prévoit aussi que, si le Parlement ne s'est pas prononcé dans un délai de 70 jours, le budget peut être mis en vigueur par ordonnance. Rien n'est voté à ce jour : on mettra cet article à jour dès que le texte sera fixé.

Ce qui ne change pas : la plus-value à la revente

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements que tu as déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value quand tu revends un logement loué en meublé (cessions à partir du 15 février 2025, article 150 VB du CGI). Cette règle est déjà en vigueur et n'est pas concernée par le budget 2027.

Ce que tu peux faire dès maintenant

  • Repère ton stock d'amortissements reportés : il figure dans ta liasse fiscale (ou demande-le à ton expert-comptable). C'est lui qui serait limité dans le temps.
  • Additionne la base amortissable de tous tes biens meublés pour savoir si tu approches le plafond de 7 000 € par foyer.
  • Ne précipite pas un achat ou une revente sur la base d'un projet : attends le texte définitif et fais-toi accompagner pour comparer réel et micro-BIC.
  • Garde tes chiffres à jour : loyers encaissés, charges, intérêts d'emprunt, travaux. Ce sont eux qui décident si l'amortissement est encore utile.

Avec Kittance, tu as tes chiffres sous la main

Kittance ne calcule pas ton amortissement LMNP ni ton impôt : ça reste le travail de ton expert-comptable. En revanche, l'application t'aide à réunir les chiffres dont il a besoin et à voir ce que chaque bien te rapporte vraiment :

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Questions fréquentes

Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il voté ?

Non. Au 11 novembre 2026, c'est un projet. L'Assemblée nationale a rejeté le budget en première lecture et le Sénat doit examiner le texte du gouvernement. Les règles actuelles s'appliquent tant qu'aucune loi n'est promulguée.

Je suis au micro-BIC : suis-je concerné ?

Non. Au micro-BIC, tu bénéficies d'un abattement forfaitaire et tu ne déduis pas d'amortissement. Le plafonnement ne vise que le régime réel.

Mes amortissements en réserve seraient-ils perdus ?

Pas immédiatement. Selon le projet, ceux accumulés avant 2027 resteraient déductibles jusqu'à fin 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable. Ce qui ne serait pas utilisé à cette date serait perdu.

Sources

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